안녕하세요! 여러분의 똑똑한 내 집 마련을 응원하는 블로거입니다.
요즘 부동산 시장 분위기 살피느라 '네이버 부동산' 매일 들어가 보시는 분들 많으시죠? 그런데 같은 아파트, 같은 평수인데도 매물 가격이 몇 천만 원씩 차이가 나서 헷갈리신 적 없으신가요?
오늘은 '호가(부르는 값)'의 함정에 빠지지 않고, 아파트의 '진짜 시세'를 파악하는 저만의 노하우를 공유해 드리려고 합니다.
💡 1. '최저가'의 비밀: 저층과 탑층을 걸러라!
네이버 부동산에서 '가격순'으로 정렬하면 가장 싼 매물들이 눈에 띕니다. "어? 이 가격이면 살만한데?" 싶으실 텐데요. 잠깐만요! 클릭해서 '층수'를 꼭 확인하셔야 합니다.
보통 아파트 시세를 파악할 때의 국룰은 이것입니다.
✅ 기준 시세 파악 공식 **1층~3층(저층)과 탑층(꼭대기 층)을 제외한 매물 중 '최저가'**를 보세요. 그것이 그 단지의 **'실질적인 기준 시세'**입니다.
왜 그럴까요?
- 저층(1~3층): 사생활 보호, 채광, 소음 문제 등으로 인해 선호도가 낮아 가격이 저렴하게 형성됩니다.
- 탑층(꼭대기 층): 특히 구축 아파트의 경우, 여름엔 덥고 겨울엔 춥다는 인식(단열 문제)이나 누수 우려 때문에 로얄층보다 가격이 낮습니다.
따라서 특별한 이유(층간소음 때문에 1층 선호 등)가 없다면, 이 가격들을 '평균 시세'로 착각하고 매수에 나서면 안 됩니다.
🔍 2. 실제 사례 분석 (신동아 1단지)
이론을 실제 매물에 적용해 볼까요? 제가 보고 있는 1986년 준공된 구축 아파트 단지 매물입니다.
[매물 분석]
- 매매 5억 4,500 (12층 중 12층): 가장 저렴하지만 **'탑층'**입니다. 구축 아파트 탑층의 전형적인 가격 할인 요소가 반영된 것으로 보입니다.
- 매매 5억 9,000 (15층 중 2층): **'저층'**입니다. 2층이라 기준층 대비 가격이 낮습니다. 게다가 '동향' 매물이네요.
- 매매 6억 (12층 중 9층): 빙고! 12층 건물에 9층이면 소위 말하는 **'로얄층(R층)'**입니다. 남향에 수리까지 되어 있습니다.
👉 결론: 이 단지, 이 평수의 **진짜 시세는 '5억 4천'이 아니라 '6억'**으로 보고 접근하셔야 합니다. 6억을 기준으로 잡고 협상을 하거나 자금 계획을 세우시는 게 정확합니다.
📉 3. 실거래가, 더 정확히 확인하는 법
호가(집주인이 받고 싶은 가격)를 확인했다면, 실제로 거래된 가격(실거래가)도 확인해야겠죠? 네이버 부동산에서 아주 쉽게 볼 수 있습니다.
- 단지 선택 후 [시세/실거래가] 탭 클릭
- 화면 아래쪽 [실거래가] 리스트 확인
- 여기서 '계약일', '금액' 옆에 있는 **'층수'**를 꼭 보세요!
이걸 보면 "아, 저번 달에 2층은 5억 초반에 팔렸는데, 10층은 6억에 팔렸구나" 하는 가격 갭(Gap)이 한눈에 들어옵니다.
📝 4. 마무리하며: 그래도 정답은 현장에 있다
오늘 알려드린 팁을 정리하자면, **"4층 이상, 탑층 제외, 남향 매물의 최저가"**를 기준으로 잡고 시장을 바라보세요. 그래야 내 자산 가치를 제대로 평가받는 집을 매수할 수 있습니다.
물론, 네이버 부동산은 손품을 파는 단계일 뿐입니다. 가장 정확한 건 "네이버 보고 전화드렸는데요, 6억 매물 실제 거래 가능한 가격인가요?" 라고 부동산 소장님께 직접 여쭤보는 것입니다.
여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원합니다! 💪
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